В рамках серии Dezeen’s Social Housing Revival мы рассмотрим, как один округ в Мэриленде лидирует в США после разработки новой стратегии государственного развития, призванной помочь в борьбе с жилищным кризисом.
Монтгомери — растущий округ на окраине столичного региона Вашингтона, округ Колумбия, который придумал метод решения проблемы снижения роли социального жилья в Америке.
Как и большая часть остальной части страны, он остро нуждается в более доступном жилье.
Хотя отсутствие финансирования со стороны центрального правительства означает, что строительство жилья под руководством государственного сектора для удовлетворения этой потребности является редкостью в США, правительство округа Монтгомери придумало способ построить высококачественные дома самостоятельно.
В округе Монтгомери штата Мэриленд завершено строительство первого здания, построенного в соответствии с новой схемой финансирования государственного жилищного строительства.
Ее Комиссия по жилищным возможностям (HOC), агентство, основанное в 1970-х годах для предоставления государственного жилья, финансируемого из федерального бюджета, недавно разработала стратегию, которую она называет моделью государственного застройщика.
В 2021 году он учредил Фонд жилищного производства (ФЖП) для финансирования социального жилья для людей со смешанным доходом.
Ее первым завершенным проектом с использованием этой модели является The Laureate, проект из 268 домов, спроектированный калифорнийской архитектурной студией KTGY, который включает тысячи квадратных футов удобств и даже имеет открытый бассейн с подогревом и спа.
«Мы считаем, что это должно быть стандартом»
«HOC гордится тем, что, входя в The Laureate, вы попадаете в высококачественное, высококлассное и красиво оформленное сообщество, которое предлагает опыт жизни, подобный курортному», — сказала Dezeen исполнительный директор HOC Челси Эндрюс.
«Мы в равной степени гордимся тем, что если вы живете в доступном доме или в доме, который сдается по рыночной цене, эти два дома совершенно неотличимы».
«Мы считаем, что это должно быть стандартом для всех новых проектов доступного жилья».
Первый проект HPF — жилой комплекс «Лауреат».
В большинстве районов США города используют налоговые льготы, чтобы стимулировать застройщиков строить жилье для людей с разным доходом.
HOC использует более прямой подход, используя федеральные субсидии для оказания помощи беднейшим группам населения, одновременно беря кредиты для финансирования других проектов HOC.
Строительство жилья, субсидируемого из федерального бюджета, часто требует привлечения частных инвесторов для финансирования полной стоимости строительства, что может означать, что качество строительства будет поставлено под угрозу ради защиты прибыли.
Выступая в качестве государственного застройщика и предоставляя жилье людям с разными доходами, округ Монтгомери надеется, что HOC сможет построить лучшее жилье и разрушить стигму, связанную с социальным жильем.
Модель также позволяет округу создавать жилье для людей, нуждающихся в доступном жилье, но не имеющих права на получение жилищных ваучеров по Разделу 8.
Зданиями управляет HOC, который внимательно следит за доходами жителей. Арендная плата от людей с более высокими доходами помогает снизить расходы более бедных арендаторов.
Его спроектировала архитектурная студия KTGY.
«Жилье для людей со смешанным доходом играет решающую роль в адекватном решении жилищного кризиса, с которым мы сталкиваемся в этой стране, поскольку эта стратегия может устранить разрыв в финансировании строительства, одновременно создавая более целостное и разнообразное сообщество», — сказал Dezeen директор KYGY Бен Касдан.
В округе Монтгомери есть два населенных пункта — Силвер-Спрингс и Бетесда. Оба быстро растут благодаря налаженному железнодорожному сообщению с Вашингтоном.
HOC в настоящее время ориентируется на районы, расположенные рядом с железнодорожными путями, для дальнейшей подобной застройки с высокой плотностью застройки.
Хотя с архитектурной точки зрения проекты, как правило, неинтересны, директор Центра общественного предпринимательства Пол Уильямс считает, что быстрая реализация является приоритетом, учитывая быстрорастущую потребность округа в жилье.
«Чрезвычайно уродливое государственное жилье с соотношением пять к одному на несколько порядков лучше, чем красивое государственное жилье, которое так и не было построено», — сказал Уильямс, который консультировал округ Монтгомери по его программе.
Модель финансирования позволяет прибыли, обычно получаемой от прямых инвестиций, возвращаться в жилищный фонд.
Хотя эти структуры кажутся заурядными, они могут представлять собой изобретательный способ начать вытаскивать США из глубокого жилищного кризиса.
Традиционная модель государственного жилищного строительства в США основана на системе, которая была введена в действие почти сто лет назад. Жилищные органы были созданы для управления потоком федеральных средств из утвержденных Конгрессом бюджетов и HUD в местные органы власти.
Однако после того, как законодательство 1990-х годов ограничило строительство социального жилья и его предоставление только самым бедным слоям населения страны, многие органы власти зашли в тупик.
Активация застойных агентств
«Эта модель дает органам управления жилищным хозяйством, которые на данный момент являются в основном застойными организациями, чем-то заняться», — сказал Уильямс.
«Ограничением на то, сколько доступного жилья будет построено в Америке, является то, сколько долларов Конгресс выделяет на налоговые льготы на жилье для малоимущих в ежегодном бюджете. Людям хотелось бы, чтобы это было что-то другое, но это все».
Используя эту модель, федеральные субсидии могут направляться непосредственно наиболее нуждающимся, в то время как власти, работая по модели частного инвестирования без мотивации получения прибыли от прямых инвестиций, могут обеспечить жильем людей, находящихся в все еще напряженных, но менее отчаявшихся слоях населения. .
Однако застойные жилищные органы не меняются в одночасье.
Его квалификация для людей со смешанным доходом означает, что можно помочь большему количеству людей, а качество проекта соответствует более высоким стандартам.
Округ Монтгомери имеет долгую историю инноваций в сфере государственного жилья. Находясь так близко к столице страны, он часто становился рассадником политических экспериментов.
«Движение за социальную справедливость, охватившее США в 1970-х годах, оказало огромное влияние на подход округа Монтгомери к развитию доступного жилья», — сказал Эндрюс.
«Рассредоточение новых комплексов доступного жилья по всему нашему округу хорошо послужило нам на протяжении многих лет и помогло нам сформировать разнообразные районы, которые делают наш округ таким ярким».
Уильямс сказал, что его организация помогает другим городам принять аналогичные модели, используя рычаги финансовой системы для немедленного решения проблем жилищного кризиса – поскольку полная перестройка американской системы недвижимости вряд ли произойдет в ближайшее время.
«Так мы снова превращаем жилищные органы в активных агентов инклюзивного экономического развития, а не просто в каналы, через которые Конгресс отправляет людям небольшие суммы денег», — сказал он.
Фотография сделана Уитни Кокс.
Иллюстрация Джека Бедфорда
Возрождение социального жилья
Эта статья является частью серии Dezeen «Возрождение социального жилья», посвященной новой волне качественного социального жилья, строящегося по всему миру, и задается вопросом, может ли масштабное возвращение к социальному жилищному строительству помочь решить проблемы доступности и бездомности в наших крупных городах.
