Новоизбранное правительство Кейра Стармера дало громкие обещания об увеличении предложения жилья в Англии, не объяснив должным образом, зачем оно это хочет, пишет Питер Эппс.
На прошлой неделе новое правительство Великобритании изложило свои приоритеты в королевской речи, и большинство заголовков было посвящено жилью. Лейбористская партия Кира Стармера победила на всеобщих выборах с манифестом, в котором в целом не было подробностей, но в нем было сделано одно очень четкое обещание по этому поводу: в течение его первого срока в Англии будет построено 1,5 миллиона новых домов.
Это сложная цель. Это будет означать 50-процентный рост сегодняшнего производства в то время, когда цифры имеют тенденцию к снижению. Скучный рынок жилья, серьезная нехватка навыков, MMC [modern methods of construction] отрасль, которая, по-видимому, находится в упадке, финансовый кризис в секторе социального жилья, крайне нестабильная глобальная цепочка поставок и полдюжины других макроэкономических факторов сделают достижение этой цели крайне затруднительным.
Среди многочисленных дебатов редко задается более фундаментальный вопрос: зачем вообще это делать?
Но среди множества споров о том, должно ли новое правительство наилучшим образом подойти к решению этой проблемы и как это сделать, редко задается более фундаментальный вопрос, а именно: зачем это вообще делать? Существует политический консенсус относительно увеличения жилищного строительства, но гораздо меньше согласия относительно того, чего мы хотим добиться увеличением объема жилищного строительства.
Короче говоря, и если использовать слегка раздражающий деловой жаргон, 1,5 миллиона домов представляют собой выход, а не результат. Строительство 1,5 миллионов домов — это не то же самое, что решение жилищного кризиса.
Изучите политическую риторику вокруг жилищного строительства, и вы обнаружите, что политики, говоря о строительстве новых домов, имеют в виду три отдельных результата.
Первая — рост экономики. Это — можно поспорить с некоторыми основаниями — как правило, является основной целью канцлеров, включая нынешнего.
Нетрудно понять, почему: в процессе строительства каждого дома задействована длинная цепочка людей, и рост продолжается, когда кто-то въезжает и заполняет его телевизорами с плоским экраном, холодильниками, мебелью IKEA и младенцами. Каждая новая единица жилья является генератором роста, и экономика этого довольно хорошо просчитана.
Но строительство домов продается публике как нечто большее, чем просто генерация роста. Нам также говорят, что это сделает покупку жилья более дешевой для молодых людей, отрезанных от рынка жилья, и (еще более туманно) положит конец жилищному кризису в целом.
Цены на дома в наших крупных городах определяются их стоимостью как инвестиционных активов.
Реальный вклад бинарной цели нового строительства в любой из этих результатов отследить гораздо сложнее. Да, в значительной степени высокие цены на жилье в Великобритании являются прямым ответом на ограничения предложения, в частности, на невозможность обеспечить жильем ключевые города из-за обозначений зеленых поясов. Исследования академика Пола Чешира показали, что реальная цена домов почти удваивалась каждое десятилетие с тех пор, как предложение городской земли было заморожено введением зеленых поясов в 1955 году.
Но рост цен на жилье — это нечто гораздо большее.
Они также о мире низких процентных ставок, который возник в середине-конце 1990-х годов, и внезапном всплеске инвестиционного капитала в основные средства, который был результатом этого. Дома в наших крупных городах оцениваются в соответствии с их стоимостью как инвестиционных активов (для владельцев жилья, покупающих для сдачи в аренду, или для крупных фондов, таких как Blackstone), и эта цена будет расти или падать в зависимости от того, как меняется эта стоимость, а не от общего количества предложения.
И они также касаются доступности ипотеки и политики спроса, включая собственную схему ипотечных гарантий лейбористов. Я не видел убедительного анализа по этому поводу, но вполне возможно, что чистый эффект от строительства 1,5 млн домов и внедрения комплексной схемы ипотечных гарантий приведет к росту цен.
Цены на жилье в настоящее время либо стагнируют, либо падают в точке, когда предложение находится на очень низком уровне, что должно говорить нам, что это более сложный вопрос, чем его иногда представляют. Сколько бы домов ни построили текущие реформы планирования, цены снова вырастут, когда Банк Англии наконец снизит общую процентную ставку. Боюсь, это экономика, глупый.
Новое предложение на рынке, где доминируют частные застройщики, также окажет ограниченное влияние на общие цены на жилье, поскольку крупные застройщики используют бизнес-модель, которая активно стремится поддерживать их на высоком уровне.
Жилищный кризис, как он проявится в Великобритании в 2024 году, — это человеческие страдания
Это не теория заговора, а простое утверждение того, как работают их бизнес-модели. У них будет рассчитанная «ставка поглощения», которая учитывает, сколько домов может быть выпущено на одном участке без снижения стоимости их продукта, и они будут выпускать дома в соответствии с ней. Их цель как предприятий — не решить жилищный кризис, а предоставить стоимость акционерам, и опять же, это не заговор, а довольно прямолинейное утверждение о том, как частный бизнес работает в рыночной экономике.
Максимум, на что можно надеяться в этом контексте, это то, что достижение цели в 1,5 миллиона домов поможет сохранить цены на жилье стабильными (или, по крайней мере, более стабильными, чем они были в последние десятилетия), а заработные платы в то же время вырастут, что немного снизит коэффициент доступности.
Теперь, это не так уж плохо, на что можно надеяться. Но когда молодое, отчаявшееся поколение слышит, как Стармер обещает сделать покупку жилья более доступной, они, вероятно, воспринимают это как быстрое и устойчивое падение цен, а этого просто не произойдет с одним только новым предложением. Фактически, катастрофические экономические последствия и политический откат, которые возникли бы, если бы это произошло, почти наверняка стоили бы Стармеру его работы.
Наконец, нам следует подумать о том, действительно ли снижение цен на жилье будет означать конец «жилищного кризиса».
Я бы ответил, что это возможно только в том случае, если рассматривать жилищный кризис с очень узкой точки зрения молодого человека, который близок к тому, чтобы позволить себе купить жилье, но ему немного не хватает денег.
Однако жилищный кризис, который проявится в Великобритании в 2024 году, повлечет за собой гораздо более серьезные человеческие страдания.
Речь идет о 145 800 детях, живущих в ужасных условиях бездомности, и о том, какое сильное воздействие это оказывает на их будущее. Речь идет о десятках тысяч арендаторов социального жилья, которые терпят отчаянно несоответствующие стандарты ветхости.
Прекращение жилищного кризиса должно стать одной из главных задач нового правительства.
Речь идет о 300 000 домохозяйств, которые ежегодно (по 80 в день) обращаются в местные органы власти как бездомные. Речь идет о быстро стареющем населении, не имеющем подходящего жилья для старения.
Речь идет о колоссальном разрыве поколений между теми, кто получил имущественное богатство в другую эпоху, и теми, кто сейчас не может, и о том, как эта передача богатства откроет пропасти неравенства, поскольку оно передается и наследуется. Речь идет о тех, кто оказался в ловушке небезопасных зданий, которые были созданы — как это ни парадоксально — отчасти предыдущими попытками увеличить предложение любой ценой.
Речь идет обо всем этом и о десятках других факторов, которые вплетают плохое здоровье, неравенство, утраченный потенциал и человеческие страдания в ткань нашего общества.
Прекращение жилищного кризиса должно стать одной из легендарных миссий этого нового правительства. Но план по его осуществлению требует гораздо большего, чем просто план по увеличению предложения.
Питер Эппс — лондонский журналист, специализирующийся на социальном жилье. Ранее он был заместителем редактора Inside Housing, а его книга о пожаре в Гренфелл-Тауэр под названием Show Me The Bodies получила премию Оруэлла 2023 года за политическую литературу.
Фотография предоставлена Майклом Туби через Shutterstock.
Dezeen в деталях
Если вам нравится читать интервью, мнения и статьи Dezeen, подпишитесь на Dezeen In Depth. Рассылка в последнюю пятницу каждого месяца, эта рассылка предоставляет единое место для чтения историй о дизайне и архитектуре, стоящих за заголовками.
