Продолжение практики удаленной работы изменило оживленные центральные районы городов вместе с традиционным офисным ландшафтом, оставив после себя много пустующих пространств, будущее назначение которых является предметом спекуляций. Спустя четыре года после начала политики гибридной работы уровень занятости офисов в городских центрах остается ниже, чем до пандемии, что свидетельствует о долгосрочном изменении рабочей среды. Некоторые застройщики стремились переместить эти здания, в то время как другие ищут альтернативные варианты использования пустующих зданий в центре города. Хотя оба подхода оказываются полезными по-своему, потенциал перепрофилирования офисных зданий огромен и захватывающ. От жилых помещений до передовых исследовательских учреждений архитекторы и застройщики изучают разнообразные возможности и проблемы преобразования этих недоиспользуемых структур в процветающие новые пространства.
Уровень вакантных офисных помещений в Соединенных Штатах резко возрос, и прогнозы указывают на то, что значительная часть офисных помещений может остаться пустыми в ближайшем будущем. В ответ на это в последнее время наблюдается тенденция к проектам по перепрофилированию офисных помещений в городских районах. К началу 2024 года почти 70 миллионов квадратных футов офисных помещений уже находились в процессе перепрофилирования, а количество завершенных преобразований, по прогнозам, более чем удвоится по сравнению с прошлым годом. Среди множества проектов по перепрофилированию офисных помещений, которые, как ожидается, будут завершены, большинство преобразуются в многоквартирные жилые помещения. Хотя это популярный вариант, существует много других продуктивных способов преобразовать и оживить офисные помещения:
Офис в жилом помещении
Переоборудование офисов в жилые здания стало очень популярным решением в Соединенных Штатах, особенно для решения проблемы нехватки жилья в городских районах. Этот подход оживляет стареющие офисные здания в крупных городах, таких как Бостон, Кливленд и Нью-Йорк, в качестве альтернативы новому строительству. Некоторые архитекторы предложили создать стандартизированные жилые единицы, которые можно «включить» в существующие офисные структуры, подобно концепциям подключаемых городов Ле Корбюзье. Urban Housing Unit Эддисона Година является примером такого подхода, помогающего создавать и поддерживать жилье для людей со средним доходом в Бостоне. Эти сборные единицы можно было бы вставить в выпотрошенные офисные этажи, при этом здание обеспечивало бы основные коммунальные услуги и вспомогательные конструкции.
Чтобы сделать эти преобразования успешными, обычно вносятся несколько ключевых изменений в дизайн. Планы этажей перестраиваются для создания отдельных жилых единиц с подходящим разделением комнат, а также добавляются такие необходимые удобства, как ванные комнаты, кухни и обновленные сантехнические и электрические системы. Также распространены такие усовершенствования, как увеличение окон для улучшения естественного освещения, а также включение таких функций, как прачечные и фитнес-центры.
Из офиса в отель
Подобно переоборудованию офисов в жилые помещения, возможность перепрофилировать коммерческие помещения в гостиницы оказывается выгодной, если они расположены в престижных районах в центре города, рядом с удобствами и достопримечательностями. Исторические офисные здания хорошо подходят для концепций бутик-отелей. Например, Aspen Hospitality планирует переоборудовать 10 пустующих офисных этажей в 10 Rockefeller Plaza, Нью-Йорк, в роскошный бутик-отель Little Nell на 130 номеров. Эксперты подчеркивают, что около 25% пустующих офисных помещений Манхэттена, особенно старые здания классов B и C, подходят для таких переоборудований из-за их меньших напольных плит и благоприятной высоты потолков. Рост спроса на гостиничные номера, вызванный активным восстановлением туризма и ограниченным строительством новых отелей, сделал эти переоборудования прибыльными
Эти проекты требуют значительных изменений, таких как обновление механических систем и соблюдение новых экологических норм. Планы этажей должны быть перестроены для размещения гостевых номеров и люксов и обеспечения возможности оснащения каждого номера отдельными ванными комнатами. Системы HVAC должны быть модернизированы для обеспечения индивидуального управления номерами, а также должны быть созданы новые функции, такие как вестибюль и зоны приема гостей. Дополнительные удобства, включая рестораны, конференц-залы и фитнес-центры, могут быть добавлены для улучшения впечатлений гостей.
Офис в здании биологических наук
Рост в секторе наук о жизни привел к спросу на хорошо спроектированные лабораторные и исследовательские помещения. Переоборудование офисов, особенно в биотехнологических центрах, удовлетворяет эти потребности. Как правило, эти переоборудования подразумевают перепрофилирование части офисных помещений для использования в лабораториях с целью получения арендного дохода, сопоставимого с доходом от недавно построенного объекта наук о жизни. Экономия средств от переоборудования существующего офисного здания может быть существенной, часто текущие расходы по сравнению с новым строительством составляют не менее 50%. Переоборудование офисов в лаборатории составило около 10 миллионов квадратных футов новых лабораторных помещений на крупнейших рынках наук о жизни в США к концу 2021 года.
Преобразования офисов в здания для биологических наук выигрывают от близости к устоявшимся кластерам биологических наук, способствуя привлечению лучших талантов и сотрудничеству между исследователями. Чтобы адаптировать офисные здания для использования в лабораториях, необходимо внести несколько изменений в конструкцию: полы должны быть укреплены для поддержки тяжелого оборудования, высота потолков должна быть увеличена для специализированной вентиляции, а электрические и сантехнические системы должны быть модернизированы для соответствия лабораторным стандартам. Кроме того, создание специализированных помещений, таких как чистые комнаты, и улучшение доступа к погрузочной платформе имеют решающее значение для поддержки требований биологических наук.
Офис в медицинское учреждение
По мере роста потребностей в здравоохранении переоборудование офисов в медицинские учреждения стало привлекательным вариантом, особенно для объектов, уже расположенных вблизи больниц или в районах с недостаточным медицинским обслуживанием. Эта тенденция обусловлена спросом на доступное здравоохранение. Около 10 000 бэби-бумеров ежедневно выходят на пенсию в Соединенных Штатах, и это привело к необходимости удобных комплексных решений в области здравоохранения. Недавние примеры, такие как реконструкция трехэтажного офисного здания в современное медицинское учреждение для Summit Health в Лонг-Айленде, Нью-Йорк, демонстрируют потенциал этих преобразований.
Необходимые изменения в проекте для этих преобразований включают перепланировку помещений для размещения залов ожидания, смотровых кабинетов и процедурных зон; модернизацию систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха для лучшей фильтрации воздуха; улучшение сантехники для поддержки медицинского оборудования; улучшение функций доступности; и установку специализированных систем утилизации медицинских отходов.
Из офиса в складское помещение
В местах с менее развитым транспортным сообщением были случаи переоборудования офисных зданий в склады самообслуживания в качестве экономически эффективного решения для удовлетворения спроса на складские помещения в Соединенных Штатах. Такие стартапы, как Stuf, появились во время пандемии и перепрофилировали пустующие офисы, пустые гаражи и неиспользуемые витрины вместо строительства новых складских помещений. Stuf фокусируется на городских районах, сотрудничая с арендодателями для установки в этих недостаточно используемых помещениях в значительной степени автоматизированных складских помещений, что приносит доход обеим сторонам.
Ключевые изменения в проекте для преобразования офисных зданий в складские помещения включают возможность удаления внутренних стен для создания больших открытых складских помещений. Полы могут нуждаться в укреплении для выдерживания больших нагрузок. Системы климат-контроля могут быть установлены для защиты чувствительных к температуре предметов, а системы безопасности, такие как камеры наблюдения и системы контроля доступа, должны быть добавлены для обеспечения безопасности хранимых предметов.
Перепрофилирование офисных зданий в жилые помещения, гостиницы, лаборатории и многое другое успешно решает конкретные рыночные потребности, а также способствует устойчивому развитию в строительстве и сфере недвижимости. Адаптивное повторное использование недоиспользуемых объектов позволяет минимизировать отходы и сократить выбросы углерода, связанные с новым строительством. Кроме того, эти проекты выигрывают от более короткого времени выполнения по сравнению с застройками, начатыми с нуля. Переоборудование предлагает оптимизированный процесс утверждения и более быстрые сроки строительства, предлагая эффективное решение для удовлетворения меняющихся потребностей.
Тенденция к переоборудованию офисов поднимает важные вопросы о будущем коммерческой недвижимости и необходимости адаптивного дизайна. Многочисленные переоборудования офисов ясно показали, что жизненный цикл здания может включать многократное перепрофилирование. Чтобы облегчить эти будущие переоборудования и максимизировать долгосрочную ценность коммерческой недвижимости, архитекторам и застройщикам следует рассмотреть возможность включения гибкости в свои первоначальные проекты. Этот дальновидный подход к «проектированию с учетом будущего» подразумевает создание пространств с универсальными планами этажей, надежной инфраструктурой и легко модифицируемыми системами. Эта стратегия не только увеличивает долговечность зданий, но и потенциально снижает затраты и воздействие на окружающую среду будущих переоборудований.
Эта статья является частью раздела Topics: Многоцелевые пространства. Каждый месяц мы подробно изучаем тему с помощью статей, интервью, новостей и архитектурных проектов. Мы приглашаем вас узнать больше о наших разделах . И, как всегда, в мы приветствуем вклад наших читателей; если вы хотите представить статью или проект, свяжитесь с нами.
