Пустующие офисные здания в США: возможность для государственных инвестиций?
Спустя четыре года после начала пандемии COVID-19 ее последствия все еще ощущаются в секторах строительства и недвижимости в Соединенных Штатах. Ускоренная удаленная работа и гибридные графики приводят к резкому снижению спроса на традиционные офисные помещения в городах по всей Америке. В крупных мегаполисах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, уровень заполняемости упал, стоимость недвижимости снизилась, а арендная плата значительно упала. Поскольку архитекторы проектируют будущее работы, рынок недвижимости сталкивается с разными взглядами на то, стоит ли инвестировать в растущий парк пустующих офисных зданий в стране.
Города по всей территории Соединенных Штатов испытывают некоторые негативные последствия эпохи работы на дому. Поскольку люди мигрируют в пригороды в поисках доступных условий жизни, стоимость и заполняемость офисных зданий в центре города продолжают снижаться. Согласно отчету McKinsey, цены на аренду офисных помещений в Нью-Йорке упали на 18% в период с 2019 по 2022 год. В Сан-Франциско арендная плата за тот же период снизилась на 28%. Напротив, стоимость офисной недвижимости в Атланте выросла на 31% с 2019 по 2022 год, что противоречит общей тенденции.
Типичная структура аренды коммерческих офисов усугубила проблемы, с которыми сталкиваются владельцы зданий. Сроки аренды в секторе коммерческой недвижимости, как правило, довольно длительные, часто 10 лет и более, что ранее обеспечивало владельцам стабильный поток доходов. Однако, поскольку все меньше сотрудников ездят в центральные деловые районы, многие корпоративные арендаторы переосмысливают необходимость аренды больших площадей. Некоторые компании могут решить договориться о более коротком продлении аренды после истечения их текущих условий, в то время как другие уже полностью расторгли свои давние соглашения. Если заполняемость не вернется к допандемическому уровню, преобразование офисных зданий в альтернативные варианты использования может стать единственным решением для этих структур.
Многие эксперты сравнивают затруднительное положение офисных зданий с положением торговых центров начала 2000-х годов, когда впервые появилась электронная коммерция. Во время краха доткомов торговые центры были перепрофилированы для нетрадиционных целей, таких как полицейские участки, закрытые фермы и стадионы для крикета. Экономический кризис 2008 года предоставил городам аналогичный шанс перепрофилировать проблемные активы после кризиса на рынке жилья, однако эта возможность не была использована. Вместо этого большая часть изъятой недвижимости была приобретена инвесторами, а затем продана или сдана в аренду по высоким ставкам без учета потребностей общества. Поскольку американские города преодолевают современные экономические сложности, у государственного сектора есть шанс проявить инициативу и напрямую инвестировать в преобразование самих пустующих офисов.
Несмотря на эти проблемы, среди инвесторов вновь появился интерес к проблемной недвижимости. Признавая стабильность городских центров после пандемии, опытные инвесторы извлекают выгоду из объектов недвижимости со скидкой. Для государственного сектора массовое появление коммерческих вакансий в городах представляет собой одновременно проблему и возможность. Местные органы власти изучают стратегии, стимулирующие преобразование офисных помещений в жилые или многофункциональные комплексы. Такие инициативы, как налоговые льготы и кредиты под низкие проценты, направлены на привлечение застройщиков и стимулирование возрождения городов.
Автор книги «Новый городской порядок» Диана Линд отмечает, что «поскольку в 2024 году коммерческая недвижимость будет лишена права выкупа, города могли бы предпринять шаги для лучшего формирования города, который они хотят в будущем, фактически инвестируя в эту недвижимость сами». Размышляя об упущенных возможностях во время экономического кризиса 2008 года, когда города стояли в стороне, поскольку инвесторы конфисковали изъятую недвижимость, растет осознание необходимости активного городского планирования. Инвестируя в аварийные коммерческие здания, города могут способствовать инклюзивному развитию.
Существуют убедительные причины для того, чтобы государственный сектор покупал и перепрофилировал недвижимость. Города могут использовать перепрофилированные офисы для создания инновационных районов — кластеров исследовательских институтов, стартапов и бизнес-акселераторов. Концентрация научной деятельности в центре города может стимулировать экономический рост и привлечь квалифицированные таланты. Сохранение коммерческой недвижимости в открытом доступе означает направление арендной платы и удобств в сторону инклюзивного роста, а не извлечения максимальной прибыли. Приобретение свободных офисов рядом с остановками общественного транспорта также может способствовать развитию доступного жилья в лучших местах. Здания также могут быть преобразованы в центры отдыха, библиотеки, инкубаторы стартапов и другие объекты, приносящие пользу.
В конечном итоге массовый переход на удаленную работу опустошил офисы и нанес ущерб городским бюджетам и жизнеспособности центра города. Однако пустота и неопределенность вокруг будущего коммерческой недвижимости открывают скрытые возможности. Города, которые стратегически инвестируют в переоборудование офисов, могут способствовать обеспечению равенства, стимулировать инновации и формировать городские ландшафты будущего. Благодаря дальновидности и дальновидности последствия эпохи «работы на дому» можно превратить в более сильные и устойчивые города.
