Успехи и противоречия в модернизации городских центров: пример Сан-Паулу
Сан-Паулу, считающийся пятым по численности населения городом в мире по состоянию на 2022 год, сталкивается с множеством проблем, присущих его более чем 22 миллионам жителей. Среди многочисленных городских проблем депопуляция исторического центра города была постоянной темой на протяжении как минимум четырех десятилетий, при этом правительства объявляли о мерах, которые потенциально могли бы обратить вспять ситуацию. Тем временем в том же центре наблюдается рост числа жильцов в заброшенных зданиях, что подчеркивает важность его переопределения и жилого потенциала.
Одна государственная мера, направленная на «возрождение» центра Сан-Паулу, приобрела известность. Программа Requalifica Centro, объявленная в июле 2021 года, установила налоговые льготы для поощрения проектов модернизации в центре города, ориентированных на здания в пределах указанного периметра и построенные до сентября 1992 года. Некоторые из предоставленных льгот включают освобождение от налога на имущество (IPTU) для первых три года, выдача акта выполненных работ, применение прогрессивных ставок ИПТУ на пять лет, снижение до 2% ставки ИПТУ на услуги, связанные с проектом редевелопмента (инжиниринг, архитектура, строительство, уборка, обслуживание, экология), освобождение от налога на передачу собственности (ITBI) для объектов недвижимости, находящихся на реконструкции, освобождение от муниципальных сборов за установку и эксплуатацию на пять лет и другие.
Во время объявления программы архитектор и профессор Ракель Рольник подчеркнула потенциальные проблемы, которые может повлечь за собой эта практика, например, отсутствие гарантий и специальных стимулов для строительства доступного жилья в этих зданиях. Иными словами, «борьба за социальное жилье, от имени которой муниципалитет обосновывал актуальность и общественный интерес проекта, в этом законе отсутствует».
В 2023 году, когда исполнилось два года со дня вступления программы в силу, жители Сан-Паулу начали пожинать плоды этой инициативы. По оценкам, за последний год правительство города Сан-Паулу санкционировало в среднем один проект модернизации центральных зданий каждые 18 дней. С марта разрешения на переквалификацию получили 11 проектов, девять из которых будут иметь помещения, предназначенные для проживания, а два – офисные помещения и помещения для проведения мероприятий.
Теоретически это кажется идеальной формулой. Однако в октябре этого года был открыт первый объект, включенный в программу Requalifica. Здание Ренаты Сампайо Феррейра считается символом модернизма региона. Оно было спроектировано архитектором Освальдо Братке и расположено напротив знаменитого здания Копан в районе Республики. В течение десяти лет здание оставалось практически заброшенным, и его 12 этажей занимали всего два арендатора.
Реконструкцию выполнила строительная компания Planta.Inc. и владелец сдаст в аренду части здания в партнерстве с другой компанией Tebas by Blueground по бизнес-модели, аналогичной Airbnb. Согласно веб-сайту Metropoles, цены на аренду варьируются от 5 500 до 20 000 реалов за ежемесячную аренду, а при краткосрочном пребывании — от 500 до 2 000 реалов за ночь. Эти цены высоки по сравнению с реальностью большинства населения и служат демонстрацией целевой аудитории, которую надеются привлечь эти новые здания, подчеркивая проблему, поднятую Рольником и одобренную различными фронтами уже в 2021 году.
Однако повествование приняло существенный оборот во время церемонии открытия здания Ренаты Сампайо Феррейры, когда нынешний мэр города Рикардо Нуньес представил новый стимул для модернизации центра Сан-Паулу. Эта инициатива предполагает вложение 1 миллиарда реалов в программу Requalifica Centro, что превосходит первоначальные финансовые, налоговые и городские стимулы. В рамках этой инициативы муниципалитет выделит средства на субсидирование модернизации, что означает, что городское правительство будет напрямую передавать доходы квалифицированным компаниям.
Заявление мэра, сделанное именно по случаю открытия здания, рассчитанного на весьма специфическую аудиторию, вызвало недовольство и недоумение среди населения. В ответ на это Рикардо Нуньес упомянул ряд действий, которые были предприняты в этом отношении, вероятно, имея в виду реконструкцию здания Престес Майя.
Это здание в центре Сан-Паулу было занято жилищным движением в 2002 году. В 2015 году оно было экспроприировано правительством города во время правления бывшего мэра Фернандо Хаддада (PT) и передано Metropolitan Housing Company (Cohab), ответственной за жилищное строительство. жилищная программа «Поде Энтрар» («Вы можете войти»). Однако на реконструкции смогут разместиться только 287 из почти 500 проживавших там семей, а за процесс отбора отвечает Фронт жилищной борьбы (ФЛМ). После завершения ремонта семьям придется платить за свою недвижимость в рассрочку в зависимости от их дохода. Те, кто получает минимальную заработную плату (1320 реалов), будут платить 15% своего дохода, а те, кто зарабатывает в три раза больше минимальной заработной платы (3960 реалов), будут платить 30% своего дохода. Кроме того, они также будут нести ответственность за оплату кондоминиума и коммунальные услуги.
Примеры зданий Ренаты Сампайо Феррейра и Престес Майя иллюстрируют два проекта модернизации в одном и том же контексте, но с совершенно разными масштабами, демонстрируя, что мэр действительно был прав, заявив о необходимости комплексного подхода к переосмыслению центра Сан-Паулу. Модернизация сама по себе является практикой, которую следует поощрять, особенно потому, что она согласуется с сокращением выбросов парниковых газов в результате сноса и нового строительства. Тем не менее, ожидается, что эта политика модернизации будет сбалансирована с демократизацией доступа также в зданиях, включенных в программу и получающих государственные инвестиции.
Решение городских проблем в мегаполисе с населением 22 миллиона человек, несомненно, является сложной задачей. Однако, похоже, что все решения зависят от изменения мышления и понимания желаемого характера города и его предполагаемых бенефициаров. Ренато Цимбалиста, профессор USP, когда его спросили о модернизации центра Сан-Паулу, в интервью привел пример Вены, где половина собственности принадлежит государству, кооперативам или ассоциациям. Хотя австрийская столица представляет собой явную разницу в масштабах по сравнению с Сан-Паулу, она учит понимать жилье как услугу, а не как инвестицию, строительство активов или товар, который можно покупать и продавать на спекулятивном рынке. Наверное, это должно стать одним из главных ориентиров, которыми будут руководствоваться комплекс действий всех городов.
