Великолепно и доступно: аргументы в пользу отличного жилья
Эта статья была первоначально опубликована на Common Edge.
Когда Бренда Мендоса рассказала репортеру NPR о своей дороге на работу, сегодня она стала лицом жилищного кризиса в Лос-Анджелесе. Мендоса, служанка в отеле Marriott, жила со своей семьей в квартире в Корейском квартале, где она выросла, в 10 минутах от работы. Хозяин поднял арендную плату, и она переехала в менее дорогое место в Дауни. Когда арендная плата также стала недосягаемой, она переехала в Эппл-Вэлли и теперь встает в 3:30 ночи, чтобы проехать 100 миль до работы, по дороге завозя мужа и сына на работу. Она переехала в Эппл-Вэлли не для того, чтобы инвестировать в дом, который ей понравится. Она просто нашла столь же нестабильную, но немного более доступную аренду часов на своем рабочем месте.
Это калифорнийская мечта, ставшая диккенсовской антиутопией, результат способа планирования землепользования 20-го века, при котором плавные автострады и дешевая девственная земля означали, что жилье можно было отделить от близости к работе, домовладельцы могли спокойно спать, зная, что у работников сферы услуг есть где-нибудь дома, и модель города-сада Лос-Анджелеса с малоэтажным проживанием, в основном на одну семью, может продолжаться бесконечно.
Теперь, когда модель планирования подошла к концу, и регион все больше делится на богатых и комфортабельно проживающих и обедневших и не имеющих жилья, в то время как многие работающие бедняки и жители Лос-Анджелеса со средним доходом берут и уезжают. Ситуация настолько несостоятельна, что наблюдатели за населением в настоящее время прогнозируют сокращение числа жителей Калифорнии, особенно из Саутленда, из-за таких факторов, как отток населения на более доступные рынки жилья. Лос-Анджелес, город будущего, находится на быстром пути к превращению в геронтократию.
Однако дома строятся. На наших улицах и в центре города растет число квартир и многоквартирных домов тысячами. Мы видим их на бульваре Венис, на улице Линкольн, на улице Ла Бреа в Уилшире, в Голливуде. К сожалению, многие из этих жилищ недоступны для Мендосы и ее семьи. Они заполнены студиями и квартирами с одной спальней, за исключением молодых семей или больших семей, и стоят они гораздо дороже, чем может покрыть заработная плата работника отеля. Более того, тревожному количеству из них не хватает очарования и местного характера: они выглядят как скалы из гипсокартона и лепнины, нагроможденные над порой пустующими торговыми площадями, с балконами, выходящими на несколько полос движения. Их можно найти где угодно в Америке, и они создают впечатление, что новое жилье в Лос-Анджелесе сегодня не является ни доступным, ни желательным. Неудивительно, что жители Лос-Анджелеса чувствуют себя сбитыми с толку и разочарованными и сокрушаются: почему улицы заполнены людьми, не имеющими крова? Почему я не могу позволить себе жилье? А что это за плиты нового жилья и для кого они?
Однако на фоне этой мрачной картины можно увидеть модели жилищного строительства, необработанные алмазы: комплексы жилья, которые не обходятся жильцам в кругленькую сумму, которые предлагают долгосрочную стабильность в аренде для одиноких и семей, которые имеют зеленую зону и общие и частное открытое пространство, которое включает в себя удобства, от общественных садов до барбекю на крыше, и демонстрирует архитектурный расцвет. Они создаются в первую очередь, но не исключительно, идеалистическими некоммерческими разработчиками в тандеме с столь же утопическими командами дизайнеров. Иногда это яркие новостройки, моделирующие новые технологии и стили. Или это отремонтированные или адаптивно повторно используемые старые здания. Да, эти дома, как правило, расположены в более высоких и плотных зданиях, но с таким масштабом справляются талантливо. Они более общительны, ориентированы на общее пространство и улицу, ближе к транспорту или к работе; В общем, это дома для жителей Лос-Анджелеса в 21 веке, не последнем, и по доступной цене. Эти «бриллианты» послужили источником вдохновения для новой инициативы, которую мы называем «Потрясающе и доступно: Отличное жилье сейчас».
«Потрясающе и доступно: отличное жилье сейчас» — это новый медиа-проект, рассчитанный на год и направленный на улучшение понимания и признания доступного жилья: как оно финансируется, производится и проектируется. Каковы его проблемы и преимущества? В доступном жилье многое сбивает с толку, начиная со значения слова «доступный». Вы, наверное, читали статьи о высокой стоимости строительства жилья за счет государственных средств или о том, что число бездомных не снижается, или даже какие-то скандальные истории об одном или двух плохих актерах в отрасли. Возможно, вы задавались вопросом, почему новый жилой комплекс для малообеспеченных людей в вашем районе настолько больше, чем соседние здания. Или почему он вытесняет некоторые старые дома с контролируемой арендной платой. Возможно, вы или член вашей семьи хотите жить где-нибудь «доступно», но не знаете, как и где начать поиски. Этот проект призван ответить на все эти вопросы и предложить надежду и инструменты всем тем, кто считает, что жилье в Лос-Анджелесе — это неразрешимый беспорядок, и что мечта, которая привела сюда так много людей, просто испарилась. Несмотря на то, что основное внимание уделяется Лос-Анджелесу, мы считаем, что тематические исследования, извлеченные уроки и позитивные движения могут быть применены и в других местах, поскольку жилье и бездомность стали национальными проблемами.
Этот проект спонсируется «Друзьями жилых сокровищ: Лос-Анджелес» (FORT: LA), некоммерческой организацией, которая предлагает публичные мероприятия, направленные на укрепление коллективной гордости за наши здания, в то же время «общаясь с ДНК Лос-Анджелеса», по словам FORT: Основатель Лос-Анджелеса Рассел Браун. ФОРТ: Лос-Анджелес поддерживает исследования и, учитывая острую потребность Лос-Анджелеса в жилье, решил исследовать доступное жилье и найти примеры, которые принадлежат к пантеону жилых жемчужин Лос-Анджелеса.
Что мы подразумеваем под «доступным и потрясающим»?
Что именно мы подразумеваем под «доступным» жильем? Доступное жилье с капиталом AH относится к конкретному типу субсидированного жилья. Однако термин с маленькой буквы (доступное жилье) означает арендную плату или жилье, которое человек может себе позволить. Вы можете зарабатывать слишком много, чтобы иметь право на получение большинства субсидируемого жилья, но недостаточно, чтобы позволить себе дом по рыночной цене. Это означает, что большая часть жилья становится недоступной, и вы ищете помещение по «достижимым» арендным ставкам. Эксперты пытаются придумать, как создать малоэтажные многоквартирные комплексы с низкой плотностью застройки по «достижимым» ценам. Этот масштаб жилья также называют «недостающей серединой». Awesome and Affordable продемонстрирует исследования с примерами «достижимых» домов в «недостающей середине».
А как насчет «потрясающе»? «Потрясающе» означает многое, но общей нитью здесь является жилищный комплекс, который благодаря хорошему проектированию и продуманному уходу становится особенным, что является настоящим достижением, учитывая множество ограничений, связанных со строительством доступного жилья. Это невысокий комплекс студий с архитектурным характером, естественным освещением и бризом, а также уголками частного пространства. Государственное жилье, которое было модернизировано и включает в себя городскую ферму и фрески с изображением жителей. Многоквартирный дом возле железнодорожного вокзала, в котором до сих пор есть место для тихого сада, места для выгула собак и игрового пространства для детей. Это может быть место, которое извлекает выгоду из очень плохого участка: жилье рядом с автострадой, которое поглощает загрязнения благодаря обильной зелени и предотвращает шум автомобилей с помощью умных дизайнерских стратегий. Это густонаселенное многоэтажное многоквартирное здание, которое смягчает свое воздействие на городской пейзаж за счет пониженных уровней, декоративных фасадов и тщательной внутренней планировки, обеспечивающей доступ естественного света и воздуха. Или здание смешанного назначения для людей с разным доходом, чьи торговые помещения на первом этаже служат инкубаторами малого бизнеса для жителей, предлагая экономические возможности арендаторам и инфраструктуру для окружающих районов. По сути, это великолепный дизайн и удобство для жизни, которые были созданы, несмотря на крайние ограничения. Это не жилищное строительство в форме масштабного утопического обновления городов. Проект за проектом заполняется, создавая новое видение жилья.
Awesome and Affordable состоит из нескольких частей: во-первых, это введение, из которого взята эта статья (более подробную историю см. в полной версии, указанной выше); затем 12 удивительных проектов, которые представляют собой способы получения жилья по разумной цене в сегодняшнем Лос-Анджелесе: от доступного жилья некоммерческих застройщиков до жилья по ценам ниже рыночных, произведенного в частном секторе. Мы выбрали здания, которые моделируют надежное решение большой проблемы доступного жилья, например, хорошую плотность или высокоэффективное использование модульной конструкции для оптимизации затрат без потери пригодности для жизни. Мы описываем, что делает наш ежемесячный выбор таким замечательным, а также сложный и часто трудный путь к его достижению. Мы завершаем каждое тематическое исследование призывом к действию — что вы можете сделать, чтобы стимулировать строительство большего количества жилья такого типа или качества.
Мы также предоставляем вам «Пособие по жилищной терминологии», в котором описаны все политики, законы и игроки, которые производят жилье. Рынок жилья Лос-Анджелеса выглядит и стоит так, как он есть, благодаря сложной экосистеме законов, кодексов, затрат, политики и политики, в которой участвует постоянно меняющийся состав персонажей, стремящихся к влиянию. Они говорят на языке, полном жаргона и сокращений. В конце концов, в дискуссии о жилье вы можете прочитать или услышать следующее:
RHNA SCAG означает, что города должны создать элемент жилищного строительства, в котором будет указано, сколько единиц жилья они будут производить. Процент должен быть доступным, а его создание является дорогостоящим и сложным, поэтому SCANPH настаивает на том, чтобы ULA решила некоторые проблемы с HHH. Города требуют инклюзивного зонирования в TOC, поэтому застройщики хотят бонусов за плотность, которые делают здания настолько высокими, что LCI хотелось бы видеть жилье с меньшей плотностью, без среднего жилья, но это требует реформы вертикального доступа.
Вы что-нибудь из этого поняли? Скорее всего, нет. Имеет ли это какое-либо отношение к жизни и душе зданий и людей, которые в них живут? Трудно сказать. Наличие инструментов для навигации по всему этому помогает понять, как построить жилье, которое будет питать жизнь, душу и городской пейзаж. Если вы понимаете механизмы и терминологию, лежащую в основе зданий, вам будет легче уверенно участвовать в дискуссиях о них, возможно, поговорить с местными представителями и поддержать тот тип жилья, который обогатит ваше сообщество.
Переосмысление доступного жилья
Когда Рассел Браун из FORT: LA выбросил черновое название этого исследования, «потрясающее и доступное», мы сначала думали, что это будет заполнитель, пока не придумали что-то более серьезное. Но чем больше мы повторяли эту фразу людям и видели, как они улыбаются, мы понимали, что это было именно правильное название, потому что оно придавало понятие величия сектору жилья, который часто рассматривается как раздражитель. Мы считаем, что жилье не должно быть унизительным и не должно принижать наш городской пейзаж. Это время кризиса и возможностей в Лос-Анджелесе – и по всей стране – это момент, когда нужно требовать красоты и человечности в дизайне, независимо от дохода.
Это эссе адаптировано из программы Awesome and Affordable: Great Housing Now, спонсируемой организацией Friends of Residential Architecture: Los Angeles (FORT: LA) и поддерживаемой Taylor & Company. Чтобы получить дополнительную информацию и подписаться на ежемесячный информационный бюллетень «Потрясающее здание месяца», посетите сайт www.fortla.org.
